Um tema muito importante para quem deseja lançar um empreendimento imobiliário – ou começar a trabalhar nessa área – é entender como funciona a viabilidade de um empreendimento.

Recentemente, fiz uma entrevista com o Rafael Duduch, especialista em análise de viabilidade em empreendimentos imobiliários, para esclarecer alguns pontos cruciais sobre esse tema.

O que é a análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários?

“Existem análises financeiras e de resultado para diversos tipos de empreendimentos.”, explica Rafael. “No caso do imobiliário, a gente passa por algumas premissas e etapas razoavelmente diferentes e interessantes para que você chegue a um resultado ou o que você realmente adquira a melhor análise e o melhor sim ou não para um projeto que você entre.”

Essa análise se torna uma parte essencial para qualquer pessoa que realmente queira fazer o projeto dar certo, com estudo e cautela, para não acabar apostando em um empreendimento que está destinado ao fracasso.

“Os principais pilares”, segundo Rafael, “vão estar baseados na localização, obviamente, do empreendimento, questão de infraestrutura interna e externa, questão de número de habitantes, região, demanda, oferta e valores.”

Mas não é somente isso. A partir disso “você passa por diversas esferas e você entra em planos diretores dentro das prefeituras. Isso delimita o que pode e o que não pode ser feito em uma área. Então, não basta a área estar bem localizada, a área ser muito boa, ela também tem que estar adequada dentro de uma legislação municipal para que exista viabilidade em você seguir com o projeto da forma que você queira lá.”, explica Duduch.

“Um terceiro fator muito importante é o fator jurídico. Então, se a área tiver algum problema de dívida, de espolio, de herança ou mesmo uma questão ambiental, isso pode inviabilizar um produto no início, porque são muitos anos e muitas etapas para você resolver esse ponto.”

Dessa forma, é feita a análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários.

Mas somente isso não se torna necessário para que o empreendedor invista totalmente no projeto.

Afinal, além da análise mais jurídica, existe também a importância da análise mercadológica. Ou seja, depois dessas primeiras etapas relacionadas à localização e infraestrutura, ainda existe uma avalição numérica sobre os valores e como o empreendimento venderá.

“São duas questões que a gente analisa muito para gerar um futuro fluxo de caixa do empreendimento e aí conseguir todos os indicadores financeiros.”, conta Rafael.

Sobre o processo  que funciona essa avaliação, Rafael explica:

“Então, a gente tem uma equipe que liga dentro das imobiliárias locais, entende efetivamente qual é a oscilação e variação. A gente não confia na informação de uma única fonte, a gente pesquisa três ou quatro fontes, senão mais e a partir do momento que entra no projeto, equipe em capo, equipe no local para fazer toda uma validação não só demográfica, como psicográfica de detalhes de comportamento do consumidor para validar essas informações iniciais.”

A análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários, tanto na questão da infraestrutura, quanto na análise do mercado em que seu empreendimento estará atuando, é crucial para entender se vale a pena o investimento ou não.


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Edgar Ueda,  fundador da Neximob, empresa de inteligência imobiliária, palestrante e escritor best-seller dos livros, Kintsugi – O poder de dar a volta por cima, Desvendando a caixa-preta do sucesso e O poder do método, Idealizador do Inside Imob, um dos maiores eventos de Inteligência Imobiliária da América Latina, sócio fundador do Instituto Êxito, idealizador do Podcast Inside Imob Cast.

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