[ 24 de setembro de 2020 by Inside Imob 0 Comments ]

Quando entrar e quando sair do investimento em fundos imobiliários

Muito se fala que, em investimentos, é preciso aprender a entrar e a sair na hora certa. Mas nem sempre é simples descobrir qual é o momento certo de se começar em um investimento em fundos imobiliários, menos ainda qual é a hora de sair dele.

Para entrar em um determinado fundo imobiliário, sempre é válido pensar na questão do preço e do retorno. O mesmo se aplica para o momento de sair daquele investimento. Tudo é uma questão de analisar qual é o retorno que ele está proporcionando naquele momento e comparar, por exemplo, com o título de renda fixa. Com esses referenciais, fica mais fácil encontrar o momento certo para negociar um fundo.

Existem alguns indicadores que as pessoas geralmente utilizam para avaliar o preço e estimar o retorno de um fundo. Um deles é o PVP, que é o preço de cota sobre o valor patrimonial, que ajuda a avaliar como está o preço de um determinado fundo no mercado. Quando o PVP estiver igual a 1, é porque aquele fundo está no preço correto; se der maior que 1, está caro; menor do que 1, está barato. Porém, apesar de ajudar nas tomadas de decisões sobre a negociação dos fundos, esse indicador acaba sendo simplista demais, porque existem muitas outras variáveis envolvidas.

Por isso, ao avaliar os momentos para decidir pela entrada ou saída de um fundo de investimento, é importante analisar essa questão do retorno, dos dividendos. Se aquele fundo imobiliário entrega um dividendo que supera a renda fixa, então vale a pena investir e permanecer nele. Porém, se ele entrega um retorno igual ou até menor do que uma renda fixa, então não compensa — e aí é interessante olhar para outras oportunidades, porque o mercado está cheio delas.

Para comprar um fundo, é importante observar se ele tem bons fundamentos, ou seja, a qualidade operacional tem de ser boa, a parte financeira precisa ser bem-cuidada, o aluguel ser bom, a localização boa. O empreendimento tem de ser bom o suficiente para atrair inquilinos ou compradores. A bolsa de valores por si só não mostra isso, então é preciso pesquisar um pouco mais antes de fazer o investimento.

É necessário fazer um estudo do fundo e verificar se a estruturação é rentável, para ter uma previsibilidade sobre o comportamento do seu investimento — fator decisivo para se entrar em um fundo imobiliário.

Agora, para sair do investimento é importante verificar como está a possibilidade de evolução do fundo. Por exemplo, quando os ativos valorizam de uma forma desproporcional, sem nenhum motivo aparente, é necessário observar com cuidado. De repente, você vai perceber que aquele ativo já subiu muito e que possivelmente não vai subir mais. Então você vende e realiza o lucro via ganho de capital.

Outro ponto crucial que pode definir se é hora de você sair do investimento é a perda de um fundamento perene. Por exemplo, a taxa de vacância. Esta é uma variável muito importante no investimento em fundos imobiliários e representa o percentual de um empreendimento que se encontra vago, sem ocupação. Vamos supor que a vacância seja grande, muito intensa e por um longo tempo — por exemplo, não se está conseguindo fazer a locação do imóvel já há mais de seis meses, ou mais de um ano. Isso complica muito o seu investimento. Nessas condições, o seu fundo perdeu fundamento. Esse é um caso em que é preciso levar seriamente em conta a possibilidade de abandonar o fundo.

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Edgar Ueda,  fundador da Neximob, empresa de inteligência imobiliária, palestrante e escritor best-seller dos livros, Kintsugi – O poder de dar a volta por cima, Desvendando a caixa-preta do sucesso e O poder do método, Idealizador do Inside Imob, um dos maiores eventos de Inteligência Imobiliária da América Latina, sócio fundador do Instituto Êxito, idealizador do Podcast Inside Imob Cast.

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